Mieterhöhung: Grenzen, Fristen und die Form, die hält

Eine Mieterhöhung scheitert selten an der Höhe. Sie scheitert an einer Frist, die um Wochen verfehlt wurde, oder an einer Begründung, die das Gesetz so nicht vorsieht.

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Die Vorschriften stehen dicht beieinander: § 557 BGB sortiert die Wege, § 558 BGB setzt die Grenzen, § 558a BGB regelt Form und Begründung, § 558b BGB die Zustimmung. Der Mietspiegel bekommt mit § 558c und § 558d BGB zwei eigene Vorschriften.

Stand der Fundstellen: Jede hier zitierte Vorschrift wurde am 31.08.2026 beim amtlichen Gesetzesportal des Bundes in der an diesem Tag geltenden Fassung abgerufen.

Ein Änderungsdatum je einzelner Vorschrift steht hier bewusst nicht: die Quelle führt pro Gesetz nur ein Datum, und das ist das Ausfertigungsdatum — beim Bürgerlichen Gesetzbuch der 18. August 1896. Wer den Änderungsstand einer bestimmten Vorschrift braucht, findet ihn in der Stand-Angabe des jeweiligen Gesetzes an der Quelle.

Die Ankündigung liegt im Briefkasten — wie hoch darf sie ausfallen?

Innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent, in ausgewiesenen Gebieten 15.

Die Ankündigung kam letzte Woche ins Haus: zwanzig Prozent mehr binnen drei Jahren — ist das überhaupt zulässig? § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB gibt die Grenze vor: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren „nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze)". Satz 2 senkt den Prozentsatz auf 15, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Gemeindeteil besonders gefährdet ist und das Gebiet nach Satz 3 bestimmt ist. Die Bestimmung trifft Satz 3: die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung, für höchstens fünf Jahre. Eine angespannte Marktlage allein senkt die Grenze nicht.

Über der Kappungsgrenze steht eine zweite Schranke, die Absatz 1 vor die Klammer zieht: Verlangt werden kann nur die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Beide Grenzen wirken nebeneinander, die niedrigere entscheidet. Aus der Berechnung ausgenommen sind Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB — Modernisierung und Betriebskosten zählen nicht mit. Der Gesetzgeber sagt das an drei Stellen desselben Paragraphen: bei der Wartefrist in Absatz 1 Satz 3, bei der ortsüblichen Vergleichsmiete in Absatz 2 Satz 1 und hier bei der Kappungsgrenze in Absatz 3 Satz 1. Welchen eigenen Weg die Betriebskosten stattdessen gehen — Abrechnungsfrist, umlagefähige Posten, Verteilungsmaßstab — steht in der Nebenkostenabrechnung.

Zwei Fristen, nicht eine — wie hängen sie zusammen?

Fünfzehn Monate unverändert, und frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung.

Beide Fristen stehen in § 558 Abs. 1 BGB und werden regelmäßig zu einer verschmolzen.

Sie beziehen sich auf verschiedene Zeitpunkte und ergänzen sich deshalb, statt einander auszuschließen. Wer sie zu einer Frist zusammenzieht, rechnet regelmäßig falsch.

Vergleichsmiete und Mietspiegel — wo steht der Maßstab?

Die üblichen Entgelte der letzten sechs Jahre, und ab 50.000 Einwohnern ein Mietspiegel Pflicht.

§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nennt die Merkmale der ortsüblichen Vergleichsmiete einzeln: „Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung". Maßgeblich sind Entgelte, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden — der Zeitraum ist der Teil, der am häufigsten falsch erinnert wird.

Wer den Maßstab belegen will, greift meist zum Mietspiegel. § 558c Abs. 4 Satz 2 BGB verpflichtet dazu Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern; kleinere folgen nach Satz 1 nur, wenn ein Bedürfnis besteht und der Aufwand vertretbar ist. Was ein Mietspiegel überhaupt ist, definiert Absatz 1: eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, erstellt oder anerkannt von der zuständigen Behörde oder gemeinsam von Interessenvertretern beider Seiten.

Wie muss das Erhöhungsverlangen aussehen?

In Textform, und begründet — mit einem von vier Mitteln.

§ 558a Abs. 1 BGB: „Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen." Textform, nicht Schriftform — eine eigenhändige Unterschrift verlangt die Vorschrift nicht. Absatz 2 nennt vier Begründungsmittel, auf die „insbesondere" Bezug genommen werden kann:

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB)
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB)
3. ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
4. entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen — die Benennung von drei genügt

Das Wort „insbesondere" hält die Liste offen. Bei einem Mietspiegel mit Spanne reicht es nach Absatz 4 Satz 1, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Qualifizierter Mietspiegel — und wann steht die Miete fest?

Seine Angaben sind mitzuteilen, und die Zustimmung beginnt mit dem dritten Kalendermonat.

Qualifiziert ist ein Mietspiegel nach § 558d Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn er „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist". Enthält er Angaben für die Wohnung, sind sie nach § 558a Abs. 3 BGB mitzuteilen — auch bei anderer Begründung.

Stimmt der Mieter zu, schuldet er die höhere Miete nach § 558b Abs. 1 BGB mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Ohne Zustimmung läuft der Weg über das Gericht: Absatz 2 setzt eine Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, danach eine Klagefrist von drei weiteren Monaten. Was zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam — in den hier behandelten Vorschriften steht diese Klausel viermal: § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6, § 558a Abs. 5 und § 558b Abs. 4 BGB.

Wo Sie das nachlesen können

Jede Aussage oben lässt sich anhand dieser Tabelle im Gesetzestext gegenprüfen.

Alle Vorschriften am 31.08.2026 beim amtlichen Gesetzesportal des Bundes in der an diesem Tag geltenden Fassung abgerufen.

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