Eigentümerversammlung: Einberufung, Beschluss und Anfechtung

Ein Beschluss hält oder fällt an Formalien, die vor der Versammlung entschieden werden: an der Ladung, an der Ankündigung des Gegenstands und an der Niederschrift danach. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt jeden dieser Schritte ausdrücklich.

Die tragenden Vorschriften liegen eng beieinander: § 23 WEG zur Versammlung und zur Gültigkeit von Beschlüssen, § 24 WEG zur Einberufung und zum Protokoll, § 25 WEG zur Beschlussfassung, § 27 und § 28 WEG zum Verwalter. Wer einen Beschluss angreifen will, landet in § 44 und § 45 WEG.

Stand der Fundstellen: Jede hier zitierte Vorschrift wurde am 15.09.2026 beim amtlichen Gesetzesportal des Bundes in der an diesem Tag geltenden Fassung abgerufen.

Ein Änderungsdatum je einzelner Vorschrift steht hier bewusst nicht: die Quelle führt pro Gesetz nur ein Datum, und das ist das Ausfertigungsdatum — beim Wohnungseigentumsgesetz der 15. März 1951. Wer den Änderungsstand einer bestimmten Vorschrift braucht, findet ihn in der Stand-Angabe des jeweiligen Gesetzes an der Quelle.

Die Einladung kam vor zehn Tagen — reicht das?

Drei Wochen, aber als Soll-Frist. Die Textform daneben gilt ohne Einschränkung.

Die Einladung lag vor zehn Tagen im Briefkasten, auf der Tagesordnung steht eine Sonderumlage — und die Frage ist, ob die Ladung trägt. § 24 Abs. 4 WEG: „Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen." Der Wortlaut sagt „soll", nicht „muss", und nennt die Dringlichkeit ausdrücklich als Ausnahme. Wer die Frist als starre Muss-Frist wiedergibt, zitiert die Vorschrift ungenau. Die Textform in Satz 1 steht dagegen ohne jede Einschränkung.

Zum Mitnehmen: Die drei Wochen sind eine Soll-Frist mit ausdrücklicher Ausnahme für den Dringlichkeitsfall. Die Textform daneben ist es nicht — sie gilt in jedem Fall. (§ 24 Abs. 4 Satz 1 und 2 WEG)

Wie oft einzuberufen ist, sagt Absatz 1: „Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen." Ein zweiter Auslöser steht in Absatz 2 — einzuberufen ist auch dann, wenn es „in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird". Das sind drei Merkmale, und alle drei müssen zusammen vorliegen:

1. das Verlangen ist in Textform gestellt,
2. es gibt Zweck und Gründe an,
3. es kommt von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer.

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, darf nach Absatz 3 der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein ermächtigter Wohnungseigentümer einberufen.

Der Punkt kam erst in der Sitzung auf — trägt der Beschluss?

Nein. Die Bezeichnung des Gegenstands in der Einberufung ist Voraussetzung der Gültigkeit.

§ 23 Abs. 2 WEG besteht aus einem einzigen Satz:

Zum Mitnehmen: „Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist." (§ 23 Abs. 2 WEG)

Das ist der schärfste Satz des Themas. Er verlangt keine ausformulierte Beschlussvorlage, aber die Bezeichnung des Gegenstands — und er knüpft daran nicht eine Ordnungswidrigkeit, sondern die Gültigkeit. Ein Punkt, der erst in der Versammlung auftaucht, trägt keinen Beschluss.

Muss jemand im Raum sein, und wer darf abstimmen?

Nicht zwingend — und gezählt wird nach Köpfen, nicht nach Anteilen.

Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG kann beschlossen werden, dass Wohnungseigentümer ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und ihre Rechte elektronisch ausüben — die Präsenzversammlung bleibt daneben bestehen. Weiter geht Absatz 1a. Mit „mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen" lässt sich beschliessen, dass die Versammlung „innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann". Satz 2 verlangt, dass sie hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung „mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein" muss. Der Beschluss ist damit befristet und qualifiziert; nach drei Jahren ist er erneut zu fassen.

Ganz ohne Versammlung geht es nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG nur, „wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären". Satz 2 senkt die Hürde für einen einzelnen Gegenstand auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen — nicht pauschal für alle künftigen Umlaufbeschlüsse.

Abgestimmt wird nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und Absatz 2 Satz 1 gibt jedem Wohnungseigentümer eine Stimme: das Kopfprinzip, nicht der Miteigentumsanteil. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nach Satz 2 nur einheitlich ausüben. Vollmachten „bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform" (Absatz 3).

Absatz 4 nennt drei Stimmverbote. Nicht mitstimmen darf ein Wohnungseigentümer, wenn es geht um

• ein Rechtsgeschäft über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mit ihm selbst,
• einen Rechtsstreit gegen ihn,
• seine rechtskräftige Verurteilung nach § 17 WEG.

Zum Mitnehmen: Eine Zahl fehlt bewusst. Ein Mindest-Quorum für die Beschlussfähigkeit steht nicht in § 25 WEG. Wer über eine erforderliche Mindestteilnahme spricht, stützt sich nicht auf den Wortlaut dieser Norm.

Was der Verwalter danach festhalten muss

Eine Niederschrift unverzüglich, eine dauerhafte Beschluss-Sammlung — und einmal im Jahr die Abrechnung.

§ 27 Abs. 1 WEG ist knapp: Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, „die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind". Absatz 2 lässt zu, das durch Beschluss einzuschränken oder zu erweitern. Der Umfang der Vorschrift täuscht: die operativen Pflichten stehen woanders.

Die erste steht in § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG: „Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen." Unterschreiben müssen nach Satz 2 drei Personen: der Vorsitzende, ein Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dessen Vorsitzender oder sein Vertreter.

Daneben steht eine dauerhafte Aufzeichnung. Nach § 24 Abs. 7 Satz 1 WEG ist eine Beschluss-Sammlung zu führen, und Satz 2 beschreibt ihren Inhalt abschliessend: in der Versammlung verkündete Beschlüsse im Wortlaut mit Ort und Datum der Versammlung, schriftliche Beschlüsse mit Ort und Datum der Verkündung, dazu die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen aus einem Rechtsstreit nach § 43 WEG — begrenzt auf das, was nach dem 1. Juli 2007 ergangen ist. Die Sätze 3 bis 7 regeln die Pflege, Satz 8 gibt jedem Wohnungseigentümer auf Verlangen Einsicht; geführt wird sie nach Absatz 8 vom Verwalter.

Die Wirtschaftsführung steht in § 28 WEG und kennt drei Unterlagen:

Beschlossen wird jeweils nicht über den Plan, sondern über die Vorschüsse beziehungsweise über Nachschüsse und Anpassungen.

Diese Jahresabrechnung ist nicht die Nebenkostenabrechnung des Mietverhältnisses. Die steht in § 556 BGB und läuft nach eigenen Fristen, nachzulesen in der Nebenkostenabrechnung.

Damit steht die Kette vollständig: von der Einladung über die Ankündigung des Gegenstands und die Abstimmung bis zur Niederschrift und ihrer dauerhaften Aufzeichnung. Fällt ein Glied aus, trägt der Beschluss nicht mehr von selbst.

Der Beschluss ist fehlerhaft — bis wann lässt er sich angreifen?

Ein Monat für die Klage, zwei Monate für die Begründung. Bis dahin wirkt er.

§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG: „Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig." Satz 2 ist praktisch die wichtigere Hälfte: „Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist." Ein fehlerhafter Beschluss wirkt also zunächst.

Die Frist dafür steht in § 45 WEG, nicht in § 44 WEG: „Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend." Der Verweis auf die §§ 233 bis 238 ZPO eröffnet die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.

Zum Mitnehmen: Beide Fristen laufen ab der Beschlussfassung, nicht ab der Zustellung des Protokolls. An dieser Stelle wird am häufigsten falsch gerechnet. (§ 45 WEG)

§ 44 WEG nennt daneben drei Klagearten (Absatz 1):

1. die Anfechtungsklage,
2. die Nichtigkeitsklage,
3. die Beschlussersetzungsklage, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt.

Zu richten sind sie nach Absatz 2 Satz 1 „gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", und Satz 2 verpflichtet den Verwalter, eine Klageerhebung unverzüglich bekannt zu machen. Absatz 3 zieht die Konsequenz für alle: „Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind."

Wo Sie das nachlesen können

Jede Aussage oben lässt sich anhand dieser Tabelle im Gesetzestext gegenprüfen.

Alle Vorschriften am 15.09.2026 beim amtlichen Gesetzesportal des Bundes in der an diesem Tag geltenden Fassung abgerufen.

Die Vorschriften geben den Rahmen vor. Ob ein bestimmter Beschluss trägt, hängt an der konkreten Einladung, der konkreten Tagesordnung und dem konkreten Ablauf — für diese Prüfung führt der Weg zur anwaltlichen Beratung.

Wer solche Fragen häufiger stellt, kann sie bei CheckLaw stellen und bekommt die Antwort mit der Norm, auf die sie sich stützt, samt Absatz und Satz zum Selbernachlesen. Zehn Rechtsfragen im Monat kostenlos, ohne Zahlungsdaten: Kostenlos anmelden auf checklaw.de.

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